開(kāi)云直播中心:風(fēng)暴眼丨“地位顛倒了”憤怒的業(yè)主開(kāi)始圍剿物業(yè)公司
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二三十個(gè)身著(zhù)黑色制服的壯漢，幾名身穿白襯衫頸戴工牌的中年人，把小區大門(mén)堵得嚴嚴實(shí)實(shí)。被擋在閘門(mén)外的幾輛車(chē)上，裝載著(zhù)進(jìn)小區宣傳要用的橫幅和桌椅。5月17日的江蘇常州，天還不算太熱，門(mén)里門(mén)外的人卻個(gè)個(gè)面紅耳赤。
守門(mén)的，是景瑞物業(yè)公司的員工，以及據說(shuō)是一天120塊從工廠(chǎng)請來(lái)的幫手。這家物業(yè)公司，在上個(gè)月初剛剛收到小區業(yè)主的解聘通知書(shū)。門(mén)外的，是三家候選物業(yè)公司，通過(guò)公開(kāi)招投標入圍，正躊躇滿(mǎn)志準備拿下新盤(pán)。
“這小區到底是你們的，還是業(yè)主的？”對峙中，業(yè)主們圍住景瑞物業(yè)員工，舉起手機懟向對方緊皺的眉頭，大聲質(zhì)問(wèn)。
走到解聘物業(yè)公司這一步，業(yè)主高靜涵花了整整十個(gè)月，她牽頭成立業(yè)委會(huì )，試圖尋求質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。沒(méi)想到，對方既不改善工作，也不降費，反而處處設阻，甚至接連朝她潑來(lái)“三桶臟水”。
這“三桶臟水”，是針對高靜涵接二連三的舉報。1991年出生的她，在基層政府部門(mén)工作。公職人員身份成了對方猛烈攻擊的“箭靶”。
今年5月，紀委發(fā)函到她的單位，要求將她送去進(jìn)行一場(chǎng)頗為正式的談話(huà)。到了地方，高靜涵才知道，原來(lái)2個(gè)月前有人對她進(jìn)行舉報：“作為公職人員，每月從小區業(yè)委會(huì )獲取5000元津貼?！?
拿兼職報酬，這是大忌。那一段時(shí)間，業(yè)委會(huì )正通過(guò)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，投票表決更換社區物業(yè)。高靜涵是牽頭人，但這些工作，完全是零報酬，沒(méi)有一點(diǎn)“津貼”一說(shuō)。
面對這樣的無(wú)端指控，高靜涵不得不自證清白。她上交了業(yè)委會(huì )的議事規則，其中明確規定成員不拿津貼；此外，她還提供了銀行賬戶(hù)流水，清晰顯示沒(méi)有一點(diǎn)相關(guān)入賬記錄。
然而，還不等喘口氣，下一桶“臟水”又迎面潑了下來(lái)。有人匿名向紀委舉報，指控她在上班時(shí)間違反紀律，私自處理社區物業(yè)相關(guān)事務(wù)。高靜涵哭笑不得：“我當時(shí)處于育兒假期間，本來(lái)也不需要上班?！?
她用腳趾頭都能想到，這些所謂“匿名人士”，正是景瑞物業(yè)一干人等。當然，這已不是物業(yè)公司第一次對高靜涵發(fā)難。
從最初籌備業(yè)委會(huì )時(shí)，物業(yè)就先是將業(yè)委會(huì )宣傳單清理一空，接著(zhù)在小區張貼混淆視聽(tīng)的大字報，甚至將舉報電話(huà)打到她單位領(lǐng)導手機上，稱(chēng)她“利用公職人員身份欺壓業(yè)主”。業(yè)委會(huì )成立后，物業(yè)加大火力，發(fā)出一份兩三百人的業(yè)主聯(lián)名函，要求解散業(yè)委會(huì )。函件中不乏“操控基層”、“蒙蔽社區街道”等指控，將高靜涵描述成了一個(gè)將整個(gè)小區置于自己“掌控”之中的魔頭。
但當業(yè)委會(huì )對照聯(lián)名名單逐一核實(shí)時(shí)，竟發(fā)現不少支持者的名字也赫然在列。原來(lái)，這份名單上大都是以發(fā)放禮品、維修滿(mǎn)意度調查的名義，各處拼拼湊湊搜集的簽名。
雖然細想下來(lái)，除了花些時(shí)間精力應對調查盤(pán)問(wèn)，并沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性損失，但是高靜涵頭一次背負這樣沉重的壓力，特別是接受組織的審視和談話(huà)，讓她感到羞恥。
體制內的工作，周?chē)娜藛T相對固定，一個(gè)人被頻繁舉報，了解內情的人不多，吃瓜的看客不少。不明真相的人，難免產(chǎn)生誤解。高靜涵的心情為此起起落落，只能勸說(shuō)自己，“這些都是必須要付出的隱形成本”。
她要花時(shí)間向領(lǐng)導解釋?zhuān)约鹤龅木烤故鞘裁?。好在領(lǐng)導很理解她的維權行為，只是反復提醒，“物業(yè)水深，要注意安全”。
后來(lái)，舉報一樁接著(zhù)一樁，領(lǐng)導的擔憂(yōu)加深了，建議她在合適的時(shí)候退出，畢竟，“槍打出頭鳥(niǎo)”。
那段時(shí)間，短短兩三個(gè)月內，小區電梯頻繁故障，遲遲不見(jiàn)維修。有一次，電梯停運了兩天。高靜涵深受其擾，每次回家都要爬樓梯，當時(shí)正值酷暑，熱浪滾滾，她很快就受不了了。
當她汗流浹背地來(lái)到物業(yè)中心，狼狽地站在門(mén)口，只見(jiàn)項目經(jīng)理盯著(zhù)電腦，喝著(zhù)茶，空調在頭頂嗡鳴，室內突然襲來(lái)的冷氣讓她打了個(gè)寒戰。
“已經(jīng)通知維保單位?！苯?jīng)理用標準的職業(yè)化語(yǔ)調回應——看似禮貌卻透著(zhù)傲慢。
她想看看電梯維保合同，卻遭到拒絕?！拔医恢?zhù)錢(qián)，受著(zhù)罪，你們倒是舒坦?！蹦且豢?，她覺(jué)得服務(wù)購買(mǎi)方和提供方的地位完全顛倒了。
高靜涵決定維權。業(yè)主們嘗試過(guò)撥打12345熱線(xiàn)，向街道和區里反映情況，但都沒(méi)用。她想，只有靠成立業(yè)委會(huì )“自救”了。所謂“自救”，不只是維修電梯，她想進(jìn)行“地位的調換”。
她算了算，小區物業(yè)費是每月2.8元/㎡，由1.49元的基礎服務(wù)和1.31元的增值服務(wù)構成。所謂“增值服務(wù)”，業(yè)主們就沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，比如那按標準本應配備的警犬。
小區定位高端，服務(wù)卻跟不上。就拿監控來(lái)說(shuō)，2022年，高靜涵放在電梯間外的墊子不見(jiàn)了，要求查看監控，物業(yè)稱(chēng)“正在升級，無(wú)法查看”。陸續有不少業(yè)主想調監控，物業(yè)換了很多理由，任誰(shuí)也無(wú)法查看。直到籌備成立業(yè)委會(huì )時(shí)，高靜涵報警進(jìn)入監控室，才發(fā)現，所有監控屏幕一片藍屏，沒(méi)有一點(diǎn)信號。原來(lái)整個(gè)小區一二期監控系統早已全部癱瘓。
曾有業(yè)主向物業(yè)反映樓道墻壁膩子粉大片剝落的問(wèn)題，得到的卻是理直氣壯的回復：“批一個(gè)膩子粉都要批半年，你回去等著(zhù)?！甭?，業(yè)主心生不滿(mǎn)，很多人感覺(jué)自己無(wú)力抗爭，選擇了消極抵抗：不再交物業(yè)費。
高靜涵是從去年開(kāi)始拒繳物業(yè)費的。既然物業(yè)提供的服務(wù)根本不值2.8元，而自己此前多年都全額繳費，她覺(jué)得，算下來(lái)反而是物業(yè)欠了自己的。她試圖通過(guò)溝通和反抗，爭取到更合理的收費標準。
除了這里，在更多城市的更多角落，慢慢的變多的業(yè)主因為沒(méi)有辦法享受到約定的服務(wù)，拒絕繳納物業(yè)費。
四川資陽(yáng)，業(yè)主小伊已經(jīng)三年沒(méi)交物業(yè)費了。每月1.3元/㎡的費用，三年累計了3000多元欠費。她對物業(yè)服務(wù)很不滿(mǎn)意，比如化糞池一整年不清理，夏季臭氣熏天，連窗戶(hù)都不敢開(kāi)。去年10月，她樓下鄰居家被下水道淹了，物業(yè)派人上樓疏通時(shí)，竟將小伊家的下水道捅破，導致洗碗時(shí)臟水四溢，流滿(mǎn)廚房。事后，她沒(méi)有正真獲得任何道歉，只能自己用不干膠修補了管道。
在沈陽(yáng)，業(yè)主林朔也有同樣的苦惱?！拔飿I(yè)只收費不辦事”，林朔住在頂樓，最頭疼的就是屋頂常年漏雨、外墻滲水，每次下雨都要把塑料布、盆盆桶桶擺滿(mǎn)一屋。一提到維修，物業(yè)總是推三阻四，聲稱(chēng)維修基金難以啟動(dòng)。就這樣，林朔也不再繳納物業(yè)費了。
因為不繳物業(yè)費，小伊收到了法院傳票。那是在今年3月，她第一反應只有驚訝：“，真有傳票??！”
從兩年前開(kāi)始，她家門(mén)上就常張貼半頁(yè)A4紙大小的催收單，蓋著(zhù)律師事務(wù)所公章，警告“不交錢(qián)就起訴”。小伊忐忑地查詢(xún)了相關(guān)信息，又把心放回了肚子里：自己不準備貸款、沒(méi)開(kāi)公司，甚至沒(méi)班上，即便敗訴影響征信，也沒(méi)什么。
與小伊一同收到傳票的，還有3位業(yè)主。他們組建了微信群，準備應訴材料。在社交平臺上輕易就能找到訴狀模板，用微信轉文字，快速整理出來(lái)，一打印就好了。接著(zhù)她在小區里隨手拍拍臟亂差的環(huán)境，刻錄成碟。把這些全部準備完，也才用了兩三個(gè)小時(shí)。唯一影響士氣的，是看到其他人的敗訴判例，他們越來(lái)越?jīng)]自信了——“就當去玩一下午‘劇本殺’吧”，他們自嘲。
“劇本殺”開(kāi)始了。欠費業(yè)主一同走進(jìn)法庭，整個(gè)氛圍莊嚴肅穆。但小伊仍是游戲心態(tài)，她的關(guān)注點(diǎn)有些瑣碎和荒誕——書(shū)記員像極了小學(xué)老師，不時(shí)維持著(zhù)法庭紀律，提醒“說(shuō)話(huà)慢一點(diǎn)，記不過(guò)來(lái)”；誰(shuí)和誰(shuí)看著(zhù)像是情侶，頻繁聊天被喝止了；對方律師看起來(lái)喪喪的，微信頭像十分滑稽……
待到自行辯護時(shí)，她回過(guò)神來(lái)，指出小區綠化長(cháng)期無(wú)人打理、消防設施年久失修，物業(yè)合同也早在2023年就已過(guò)期。隨后，對方馬上又出示了自管委（業(yè)主自發(fā)組織并選舉產(chǎn)生的自治機構）的接管證書(shū)，有關(guān)人員的簽字畫(huà)押證明物業(yè)入駐小區的合法性。交鋒結束，小伊覺(jué)得，“這場(chǎng)劇本殺，只發(fā)揮了70%戰斗力”。
在最后陳述環(huán)節，小伊樓下那位曾被下水道污水倒灌的鄰居，情緒激動(dòng)地說(shuō)：“我家都被臟水淹了，臭氣滿(mǎn)屋，這是物業(yè)管理失職，應該是物業(yè)賠我錢(qián)！”
應訴期間，小伊曾在社交平臺發(fā)帖求助，沒(méi)想到收獲了3000多條回復和點(diǎn)贊，原來(lái)同樣經(jīng)歷的人還有不少。5月初，小伊收到了判決結果——全款繳納物業(yè)費?！翱磥?lái)沒(méi)戲了”，她把手機一擱，連判決理由都懶得細看。
另一邊，林朔已經(jīng)是第二次被物業(yè)告上法庭。第一次是2021年，最終法院判決打8折繳納物業(yè)費，他按比例繳清以前的費用后，繼續拒繳新產(chǎn)生的費用，2021年以來(lái)累計了2800多元。這次，法院直接判他全額繳費。
林朔也不甘示弱，2022年就合同公平問(wèn)題起訴物業(yè)公司，還征集了100多個(gè)業(yè)主的電子投票和10多個(gè)業(yè)主的線(xiàn)下簽名，但一審、二審都敗訴了。法院給出的理由是，單個(gè)業(yè)主無(wú)權起訴。
雖然他的物業(yè)費只有0.65元/㎡，但他覺(jué)得，物業(yè)入場(chǎng)合法性存疑，小區公共收益在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，被充了物業(yè)費，考慮到種種因素，物業(yè)收費至少應打7-8折。
高靜涵、小伊和林朔，可能不知道，自己為私或為公、消極或積極的一點(diǎn)點(diǎn)抗爭，滿(mǎn)身狼狽，慢慢的變成了了一場(chǎng)浪潮的微小浮沫。一直處在話(huà)語(yǔ)權優(yōu)勢地位的物業(yè)公司，正面臨渴望質(zhì)價(jià)相符的業(yè)主們的全面圍剿。
自2023年萌芽、2024年下半年逐漸聲勢浩大，物業(yè)“降費”的呼聲，已經(jīng)席卷大江南北，一呼百應。多地密集出臺物業(yè)費指導價(jià)政策，一些小區業(yè)主通過(guò)、拒繳物業(yè)費的方式倒逼物業(yè)降價(jià)。2025年初，武漢、重慶、南昌等城市超100個(gè)小區官宣降價(jià)，平均降幅20%-35%。
“網(wǎng)上都說(shuō)……”只要聽(tīng)到這個(gè)開(kāi)場(chǎng)白，物業(yè)經(jīng)理何廣俊就能猜到接下來(lái)的話(huà)——“現在網(wǎng)上都在說(shuō)物業(yè)降費，你們何時(shí)降？”僅4月，就有6戶(hù)業(yè)主找他詢(xún)問(wèn)，前臺接到的相關(guān)咨詢(xún)更是多達40起，甚至有業(yè)主放話(huà)：“不降物業(yè)費，就不繳費”。
這些業(yè)主，大多是何廣俊印象中的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”：平日里積極努力配合工作，按時(shí)繳費，嚴格遵守各項規定。他先是耐心解釋?zhuān)骸澳壳皼](méi)有接到降價(jià)通知，物業(yè)費是依據前期物業(yè)服務(wù)合同來(lái)定價(jià)的，而且咱們提供的服務(wù)與收費是相匹配的?！?業(yè)主不死心，反復確認后拋下一句：“再等等看”。
何廣俊從業(yè)15年，他所在小區的物業(yè)費每月1.61元/㎡，在他看來(lái)并不算貴。他納悶，怎么業(yè)主忽然想降費了？他把這些變化歸咎于今年有委員提出物業(yè)費改革的提案，特意搜出相關(guān)新聞報道，在評論區留言發(fā)泄自己的憤怒：“你知道物業(yè)費的構成是什么嗎？這樣胡說(shuō)八道?！?
在長(cháng)春市，物業(yè)員工小玖對降費浪潮也有體感。她所在的小區定位高端，共有一千多戶(hù)業(yè)主。物業(yè)費每平方米4塊多，在當地不算低，因此一直以來(lái)都有業(yè)主提出降費訴求。
“以前還沒(méi)有物業(yè)的時(shí)候，我們就已經(jīng)在了”，一些上了年紀的回遷房業(yè)主情緒激動(dòng)，常常說(shuō)著(zhù)說(shuō)著(zhù)就哭了。有一次，一位業(yè)主張口謾罵，質(zhì)問(wèn)為何別的地方有空置房減免政策，而這里沒(méi)有。小玖只能用通用話(huà)術(shù)回復，即使這些聲音上報給公司領(lǐng)導，得到的也只是一句“降費？不可能”。
不少小區的業(yè)主等不及政策調整了，“揭竿而起”，像高靜涵一樣，選擇了更直接的對抗方式。一家物業(yè)公司的負責人老孫，借助自己對各種樓盤(pán)業(yè)態(tài)的接觸，做起了自媒體。為了加強與業(yè)主的聯(lián)系互動(dòng)，他也會(huì )幫各地業(yè)主成立業(yè)委會(huì )、協(xié)調降費或者換物業(yè)。
今年，他在社交平臺上收到的各地求助信息慢慢的變多了。最近，浙江寧波一小區的業(yè)委會(huì )聯(lián)系到他，說(shuō)小區物業(yè)費標準為3.4元/㎡，130平的房子，一年光物業(yè)費就要交6000塊錢(qián)，巨大的開(kāi)支讓業(yè)主們很有痛感。
老孫特意前往這個(gè)小區考察，發(fā)現小區綠化管養不夠精細，安保人員配置縮水，服務(wù)與物業(yè)費標準并不匹配。
他走訪(fǎng)過(guò)不少城市，虛高的物業(yè)收費很普遍。重慶許多新開(kāi)發(fā)的超高層小區，物業(yè)費起步就是每平米三四塊錢(qián)；內蒙古一些七八年前交付的大規模小區，物業(yè)費也定到了2.5元/㎡以上；高端項目甚至突破5-10元/㎡。
近十年，各城市物業(yè)費逐年攀升，年均漲幅超過(guò)8%。怎么就要降費了？大家都還不太習慣。
降費，讓不少原本正常繳費的業(yè)主，也進(jìn)入了觀(guān)望狀態(tài)。而她，原本是物業(yè)公司的內勤采購崗，從2023年年中開(kāi)始，不得不協(xié)助物業(yè)管家的催費工作。這可不是什么好差事，看人臉色不說(shuō)，收費任務(wù)完不成，還要面臨加班和停休。
每個(gè)季度末都是關(guān)鍵的收費節點(diǎn)，這些月份通常都要加班五六天，而6月和12月幾乎整月無(wú)休，要電話(huà)甚至上門(mén)催費。去年年底，小玖有一次催完費回到家，已經(jīng)快12點(diǎn)了。
集團下達了嚴苛的催費指標。以4月為例，催收額度需達到50萬(wàn)，分配到平均每天約1萬(wàn)多。若連續兩三天不達標，就要面臨10-20個(gè)蹲起或蛙跳的懲罰。體罰之后，還要被扣100-500元的工資。
指標監管越來(lái)越嚴格，以前季度末的節點(diǎn)，正悄然爬向每一個(gè)月初。從2023年起，基本每月20日后都要停休加班，到了去年，這一段時(shí)間提前到15日甚至10日。當催費情況特別糟糕時(shí)，從每月1號開(kāi)始，領(lǐng)導就會(huì )緊緊盯著(zhù)指標，讓小玖每天都感到窒息。
從這高壓績(jì)效要求轉過(guò)身去，小玖又要應付業(yè)主們五花八門(mén)的拒繳理由。她清楚記得，有一位業(yè)主連續三四天，早上來(lái)到物業(yè)辦公區，一進(jìn)門(mén)就躺在沙發(fā)上，一直到晚上才離開(kāi)，全程一言不發(fā)。后來(lái)才知道，這位業(yè)主拖欠物業(yè)費不到5000元，曾稱(chēng)自己不在小區居住，要求減免費用?，F在他聽(tīng)說(shuō)預繳費可贈送禮品，又跑來(lái)軟磨硬泡，索要價(jià)值8000元的魚(yú)竿，“要拿去送領(lǐng)導”。
但公司不允許線(xiàn)下采購，這禮品又價(jià)格過(guò)高，她們只能拒絕業(yè)主的要求，最后鬧到法院調解才收場(chǎng)。
何廣俊也遇到過(guò)這樣的情形。最近，物業(yè)集中清理了僵尸車(chē)，一名40多歲的業(yè)主來(lái)到辦公室，堅稱(chēng)物業(yè)弄壞了自己的電瓶車(chē)?？蓪?shí)際上，那電瓶車(chē)早就只剩一個(gè)架子，輪胎都沒(méi)氣了。物業(yè)提供了清理時(shí)的工作視頻，但業(yè)主不依不饒，最后擠出一句：“不交物業(yè)費了?！?
去年底催繳時(shí)，公司將“釘子戶(hù)”業(yè)主單獨列了名單，約有30多戶(hù)。他記得，其中有一戶(hù)業(yè)主已經(jīng)欠費5年，每次催收，只回一句：“你去告我呀！”
但其實(shí)，物業(yè)公司起訴欠費業(yè)主的成本極高。物業(yè)經(jīng)理沈愷告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，一個(gè)萬(wàn)戶(hù)小區，一年最多起訴10戶(hù)，大多數時(shí)候，只是為了“殺雞儆猴”，對于多數欠費業(yè)主，物業(yè)公司束手無(wú)策?！皹I(yè)主違法成本太低了?！彼f(shuō)。
在降費潮的洶涌聲勢中，物業(yè)人更被動(dòng)了，有人調侃自己“患上了‘催繳羞恥癥’?！彼麄冊?jīng)覺(jué)得收物業(yè)費天經(jīng)地義，如今，看到別的小區紛紛降費，自己收費時(shí)沒(méi)了底氣，也沒(méi)了有效的應對話(huà)術(shù)。
沈愷發(fā)現，周?chē)簧夙椖拷?jīng)理，催費積極性很低，甚至能拖就拖，只等著(zhù)倒逼公司降費。
從前的物業(yè)公司，可謂是一塊肥肉，誰(shuí)都想來(lái)分一杯羹。那時(shí)候，業(yè)主“不差錢(qián)”，物業(yè)背靠著(zhù)地產(chǎn)商大樹(shù)，更是“好乘涼”。但如今，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)下滑，這兩個(gè)資產(chǎn)金額來(lái)源，都枯竭了。
小伊是2023年被裁員后才回到老家資陽(yáng)的，幾次求職失敗后，靠著(zhù)存款維持生活。她很慶幸，六年前直接50萬(wàn)全款買(mǎi)下這棟二手房，沒(méi)有房貸，否則負擔更重了。如今，房?jì)r(jià)直接腰斬，加劇了她未來(lái)生活的不確定性，一年上千的物業(yè)費，雖然看起來(lái)不值一提，但也讓她十分“肉疼”。
物業(yè)費收不上來(lái)，過(guò)去還有地產(chǎn)商撐腰。但現在，地產(chǎn)商自身難保，還常常需要物業(yè)公司輸血。
高靜涵所在小區的物業(yè)公司隸屬于景瑞控股，如今景瑞控股已深陷債務(wù)危機，公司2022-2024三年連續虧損93.6 4億元，2024年僅借款就高達159億，今年還多次被清盤(pán)呈請。高靜涵懷疑，業(yè)主交的物業(yè)費，被拿去補貼地產(chǎn)板塊了?！鞍凑展浪?，小區一年的物業(yè)費加上公共收益，大概有1000萬(wàn)?？墒晗聛?lái)，可見(jiàn)的公共收益卻只有120萬(wàn)左右?！?
當業(yè)主詢(xún)問(wèn)資金去向時(shí)，得到的答復永遠是：“錢(qián)都交到上?？偛咳チ?，要用的話(huà)，得層層往下批”。由于資金緊張，物業(yè)公司拖欠了保潔、保安的外包費用，甚至惹出保安公司在小區鬧事、保潔人員罷工的鬧劇。
景瑞控股拒絕了鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》的采訪(fǎng)訴求，上海景瑞物業(yè)管理有限公司的電話(huà)則始終未能接通。
現金流吃緊的不只它一個(gè)，各大物企都在想方設法回血。去年碧桂園甚至成立了由公司高管組成的“欠款追討委員會(huì )”。融創(chuàng )等8家上市物企則與關(guān)聯(lián)房企開(kāi)展了十余筆以資抵債交易，合計抵消應收賬款超26億元。
小玖所在的公司，慢慢的開(kāi)始縮減采購預算了。如果同一物品采購量過(guò)多，會(huì )被領(lǐng)導反復盤(pán)問(wèn)用途和使用情況，細細落實(shí)到具置和使用人。在平臺上采購的應用額度不變，但付款周期拉長(cháng)了。此外，雖然節慶氛圍活動(dòng)還在增加，但總體資金不變，每樣活動(dòng)都辦得更“節儉”了些。
沈愷不理解的是，明明已經(jīng)那么多物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難了，很多公司還熱衷于花好幾萬(wàn)搞“百家宴”、“烤全羊”等社區活動(dòng)，或者在婦女節舉辦美甲活動(dòng)。他認為，這樣的活動(dòng)，一個(gè)2000戶(hù)的小區，能覆蓋的業(yè)主也就50戶(hù)，只是為了短期提升品牌影響力，卻花費大量成本。
行業(yè)形勢愈發(fā)嚴峻，哪怕是為了保盤(pán)，這費也非降不可了。沈愷感慨：“經(jīng)營(yíng)好的時(shí)候，10個(gè)項目中有1個(gè)降費，另外9個(gè)項目都會(huì )罵它擾亂市場(chǎng)。但現在，只要有6個(gè)降費，剩下的4個(gè)項目，很快也就扛不住了?！?
交不起物業(yè)費的業(yè)主，和收不到費被扣錢(qián)的物業(yè)人，都有自己的不容易，都碰到過(guò)刁鉆的對手，都不樂(lè )意聽(tīng)多方多說(shuō)一句。他們的積怨，最后全部化作對價(jià)格的錙銖必較上。
對高靜涵來(lái)說(shuō)，成立業(yè)委會(huì )既是迫不得已的無(wú)奈之舉，也是矛盾長(cháng)期積壓后必然的爆發(fā)。這本質(zhì)上是一場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權的爭奪戰。
業(yè)委會(huì )成立之初，她本希望能與物業(yè)良性溝通，實(shí)現質(zhì)價(jià)相符——要么降低費用，要么提升服務(wù)。然而，業(yè)委會(huì )連續三次發(fā)出溝通函，物業(yè)都直接無(wú)視了，既不移交資料，也不公開(kāi)賬目。
高靜涵想，既然無(wú)法溝通，那就召開(kāi)業(yè)主大會(huì )解聘它，“物業(yè)公司‘躺著(zhù)賺錢(qián)’的時(shí)代該結束了?！?
沒(méi)想到，景瑞物業(yè)在多次對她進(jìn)行舉報之后，又出新招。在業(yè)委會(huì )開(kāi)始為解聘跑票的第三個(gè)晚上，小區里突然貼滿(mǎn)降費通知：景瑞決定將物業(yè)費從2.8元/㎡降至1.8元/㎡。在高靜涵看來(lái)，這既沒(méi)有通知住建局，也沒(méi)告知街道和社區，顯然是試圖籠絡(luò )人心，挽回局面。但為時(shí)已晚，業(yè)主早已看清其中的套路，最終，以超過(guò)80%的支持率，與景瑞物業(yè)解除了合同。
從去年12月經(jīng)歷幾番曲折成立業(yè)委會(huì )之后，高靜涵一邊忙著(zhù)準備各類(lèi)物料，一邊應對各種突如其來(lái)的舉報，忙得不可開(kāi)交。有一次深夜回到家，不到兩歲的寶寶因拉肚子渾身無(wú)力，不停地哭喊著(zhù)“要媽媽”。她看著(zhù)孩子軟蔫蔫的模樣，滿(mǎn)心愧疚。
她自己好像也脫了層皮?；仡^看去，才發(fā)現原來(lái)這臨門(mén)一腳，從跑票到開(kāi)會(huì )投票，把物業(yè)解聘掉，只用了短短10天時(shí)間。原來(lái)，這事兒本就不該那么艱難。
換物業(yè)，之所以難于上青天，正是因為很多物企背后都是盤(pán)根錯節的地產(chǎn)商，服務(wù)時(shí)“店大欺客”，要撬動(dòng)其根系時(shí)，更無(wú)疑是動(dòng)了別人的蛋糕。每個(gè)小區都像一個(gè)小型社會(huì )：對抗，詭計，人性，在這里你方唱罷我登場(chǎng)，好不熱鬧。
有物業(yè)從業(yè)人員在社交平臺分享斗爭經(jīng)驗：“不要設業(yè)主群，業(yè)主群是糾紛聚集地?！币粓?chǎng)物業(yè)與業(yè)主的較量，演成了諜戰劇，物業(yè)的第一個(gè)任務(wù)，是盡可能的避免業(yè)主團結起來(lái)。
那個(gè)助業(yè)主成立業(yè)委會(huì )的老孫，想反其道而行之。他覺(jué)得，過(guò)去業(yè)主只能被動(dòng)接受前期物業(yè)合同定下的價(jià)格，在權益受損時(shí)難以發(fā)聲。有了業(yè)委會(huì )，才能扭轉小業(yè)主所處的弱勢地位，爭取議價(jià)權。
那個(gè)找到他的寧波小區業(yè)委會(huì )，讓他印象非常深刻。業(yè)主與物業(yè)積怨已久，業(yè)委會(huì )主任是個(gè)公司高管，認知較高，也很強勢，當發(fā)現物業(yè)公司面對維修問(wèn)題只會(huì )推諉扯皮、為地產(chǎn)商的不作為兜底“擦”時(shí)，他直接放下狠話(huà)：“哪怕以后賣(mài)掉房子，不住這兒了，也要先把物業(yè)踢出小區！”
然而，折騰了許久，也只是換了一個(gè)項目經(jīng)理?！凹幢愠晒Τ闪I(yè)委會(huì )，真正能實(shí)現調價(jià)的小區也寥寥無(wú)幾?！崩蠈O說(shuō)，“多數情況下，物業(yè)公司只是略作妥協(xié)，‘仨瓜倆棗’就打發(fā)了?！?
那是在她把為候選物業(yè)公司擬的合同發(fā)給業(yè)主后，2.2元/㎡為上限的價(jià)格，掀起一場(chǎng)軒然。業(yè)主在群里質(zhì)問(wèn)：“我們辛辛苦苦幫你跑票成立業(yè)委會(huì )，結果物業(yè)費就只降了6毛錢(qián)？”“憑什么定2.2元，誰(shuí)給的權力？是否有黑幕？”
她剛結束工作準備開(kāi)車(chē)回家，一看消息，發(fā)現正在惡語(yǔ)相向的，竟然都是那些維權路上曾并肩作戰的伙伴。想到為制定合同熬夜到凌晨的那些日子，她忽然覺(jué)得“一切都不值得”，崩潰大哭起來(lái)。
馬上，她又壓住心中的委屈，解釋道：“這只是征求意見(jiàn)稿。價(jià)格是根據小區面積、戶(hù)數、物業(yè)服務(wù)人員成本等初步測算出來(lái)的?！彼X(jué)得，小區原本定位高檔，如果要達到服務(wù)標準，物業(yè)費過(guò)低，很難吸引優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司接盤(pán)。但業(yè)主馬上又對成本測算的每一個(gè)細節提出疑問(wèn)，比如聘請一個(gè)物業(yè)管家，3000元還不夠嗎？
業(yè)主的不安全感、物業(yè)和業(yè)委會(huì )都要面臨的質(zhì)疑和委屈，歸根結底是信息黑箱帶來(lái)的。畢竟，資金使用不透明、公共收益被挪用的情況，都不是什么新鮮事。老孫告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，南京一個(gè)剛交付5年的小區，4000多萬(wàn)的公共維修基金，一年多時(shí)間就被套用了將近1000萬(wàn)。
高靜涵不是沒(méi)考慮過(guò)這樣一些問(wèn)題和質(zhì)疑，新合同特意采用陽(yáng)光酬金制。與傳統的“包干制”不同，所有物業(yè)費將留在小區的共管賬戶(hù)中，每一筆支出都公開(kāi)透明、定期公示。
業(yè)主維權專(zhuān)家舒可心二十多年來(lái)一直在探索更透明的資金管理模式。他在各處推行信托制物業(yè)模式——每個(gè)項目擁有獨立銀行賬號，與物業(yè)公司自有資金嚴格區分；資金使用高度透明，通過(guò)雙密碼賬戶(hù)實(shí)現業(yè)主隨時(shí)查賬。他告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，從2019年至2024年，僅成都一地就有大約1000個(gè)小區采用了這一模式。
其實(shí)，以前的物業(yè)公司對公開(kāi)透明避之唯恐不及，但如今，信托制卻成了一些物業(yè)公司的救星?！澳切┕疽焉钕萏潛p泥潭和信任危機，主動(dòng)嘗試信托制，至少還能保住10%的利潤率?！笔婵尚恼f(shuō)，“這是‘立地成佛’了?！?
物業(yè)從業(yè)者也開(kāi)始意識到，越公開(kāi)透明，與業(yè)主之間的矛盾越少。沈愷為此費了不少心，他發(fā)現，業(yè)主并沒(méi)時(shí)間看公示欄和又臭又長(cháng)的報告，會(huì )把現場(chǎng)作業(yè)情況拍下來(lái)或者直播，用視頻的形式讓業(yè)主看到，他們平時(shí)做了大量不被注意的繁瑣工作。
但在他看來(lái)，由于物業(yè)多年來(lái)快速擴張，大部分項目經(jīng)理并不專(zhuān)業(yè)，懼怕矛盾，回避沖突。什么也不如好的制度更可靠。
高靜涵明白業(yè)主質(zhì)疑自己的心理，畢竟和物業(yè)“穿一條褲子”、為自己謀取私利的人，在業(yè)委會(huì )領(lǐng)域也并不罕見(jiàn)。她也從制度入手，業(yè)委會(huì )設為五年一屆制，防止有人鉆空子。
她又想起領(lǐng)導的囑咐，“槍打出頭鳥(niǎo)”。等陽(yáng)光酬金制過(guò)了磨合期，小區管理步入正軌后，她想回歸原本的生活。她年輕，不愿在不合理的現狀面前妥協(xié)，懷著(zhù)改變的沖勁。但沖得再靠前，終歸還是為了，回到自己的小區、小家時(shí)，能夠平淡而滿(mǎn)足地生活。
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